Граждане, получившие в наследство недвижимость, вправе распоряжаться ею по своему усмотрению. В приоритете продажа такой недвижимости. Нужно ли платить налог после продажи квартиры полученной в наследство, и как уменьшить платеж, рассмотрим подробнее.
Содержание
Когда можно продать унаследованную квартиру
Принять недвижимость в наследство наследник может сразу же после смерти наследодателя. Он получает право пользования объектом (проживать, использовать по назначению, содержать в надлежащем состоянии, оплачивать коммунальные услуги).
Продажа разрешается после получения свидетельства о праве на наследство, постановке на кадастровый учет и регистрации права собственности в Росреестре.
Не стоит забывать, что доходы граждан получаемые от реализации недвижимости облагаются НДФЛ:
- для резидентов ставка 13%;
- для нерезидентов – 30%.
Если полученный доход свыше 5 миллионов рублей, применяется ставка 15%.
При определенных обстоятельствах продавец освобождается от налогообложения (ст. 217.1. НК РФ).
В каких случаях продавец не платит налог
Продать любое имущество без уплаты обязательного сбора и декларации, можно по истечении минимального предельного срока владения. Минимальный срок владения зависит от вида, способа и года приобретения недвижимости. Совершать сделки без уплаты НДФЛ можно через три года, если объект получен:
- по договору пожизненного содержания;
- в результате приватизации;
- в дар от члена семьи;
- в порядке наследования;
- куплен до 1 января 2016 года;
- является единственным жильем.
Срок владения при наследовании имущества
Минимальный предельный срок владения исчисляется со дня смерти наследодателя. Дата регистрации права собственности, указанная в выписке из ЕГРН, при расчете не применяется. Почему:
- Наследство открывается со дня смерти наследодателя. С даты открытия оно считается собственностью наследника.
- Оформить имущество можно не раньше, чем через шесть месяцев после смерти лица оставившего наследство. Далее регистрируется право собственности. Оформление и регистрация могут затянуться. Все это время наследник является владельцем унаследованного имущества.
Расчет срока владения недвижимостью
Период отсчитывается со дня смерти наследодателя, но в зависимости от обстоятельств, расчет может измениться. Разберемся в деталях.
Срок при наследовании брачного имущества
Если недвижимость куплена в браке, она общая для обоих супругов, они имеют равные доли, независимо от того, кто является титульным собственником.
В случае смерти одного из супругов, второй наследует его долю. Отсчет начинается с момента первоначальной регистрации права на объект.
Пример: Супруг купил квартиру в 2010 году. После его смерти в 2020 году, жена может оформить сделку купли-продажи без налога. Минимальный срок нужно считать с 2010 года.
Пример: Сын унаследовал квартиру после смерти матери в декабре 2018 года. Зарегистрировал право собственности в 2019 году. 05.02.2022 года оформил сделку купли-продажи. Платить налог в этом случае не нужно. Минимальный срок владения начался с декабря 2018 года и закончился в декабре 2021 года.
Срок при наследовании доли
В случае, когда недвижимость находится в долевой собственности, после смерти одного из собственников, срок владения начинается с момента регистрации первой доли.
Пример: В 2017 году мать и дочь оформили покупку квартиры по 1/2 доли в праве собственности. В 2021 году мать умерла и ее доля по завещанию досталась дочери. При продаже, дочь освобождается от уплаты НДФЛ. Период пользования начинается с 2017 года и превышает минимальный предельный срок.
Пример: Супруги купили квартиру 20.07.2016 года. После продолжительной болезни в 2021 муж умер. Доля жены осталась за ней, а долю мужа унаследовали его мать и супруга. В 2022 году наследники решили продать квартиру. Время владения квартирой считается с 20.07.2016 года и составляет более трех лет. Поэтому подавать декларацию и платить НДФЛ им не придется.
Рекомендуем к прочтению:
 |
 |
 |
| Является ли наследником бывшая жена | Как делится наследство между женой и детьми | Считается ли наследство совместно нажитым имуществом супругов |
Как уменьшить налог с продажи наследства
При продаже унаследованного имущества раньше трех лет, все категории граждан уплачивают налог. Для резидентов размер составляет 13 % от цены по договору купли-продажи. Если цена сделки меньше, чем кадастровая стоимость, налог считается с кадастровой стоимости объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
Пример: По договору купли-продажи унаследованная квартира продается за 2 млн 100 тысяч рублей. Кадастровая стоимость объекта на момент проведения сделки 3 млн 300 тысяч рублей.
Так как квартиру продают дешевле ее кадастровой стоимости, расчет будет от 2 млн 310 тысяч рублей (3 300 000 х 0,7 = 2 310 000).
Величину дохода, полученного от продажи имущества можно изменить одним из способов:
- применить имущественный вычет;
- уменьшить на сумму фактически произведенных расходов.
Разберем на примерах:
Пример 1. Применение имущественного вычета
После смерти матери сыновья по завещанию получили по 1/2 доли в квартире. Через год решили продать квартиру за 3 миллиона рублей. Это больше, чем 0,7 от кадастровой стоимости. Наследодатель являлась собственником на основании договора дарения. Наследники могут использовать вычет в 1 000 000 рублей. При продаже своих долей по одному договору, сумма налога составит:
(3 000 000 – 1 000 000) х 13 % = 260 тыс. руб. Каждый из сыновей обязан уплатить 130 тыс. рублей.
При продаже своих долей отдельными договорами, каждый наследник может воспользоваться налоговым вычетом. Расчет обязательного платежа, подлежащего уплате одним наследником:
((3 000 000 : 2) – 1 000 000) х 13 % = 65 тыс. рублей.
В этом случае каждый из наследников несет дополнительные расходы за нотариальное удостоверение договора и отказ от покупки доли брата. Это примерно 20 тыс. рублей. Экономия очевидна. Но сложность состоит в том, что не каждый покупатель имеет возможность и желание покупать долевую недвижимость отдельными договорами.
Пример 2: Уменьшение полученного дохода на сумму расходов
Дочь получила в наследство квартиру и решила продать ее через два года за 5 миллионов рублей (больше чем 70 % кадастровой стоимости). По унаследованной квартире имеются договор купли-продажи и расписка, подтверждающие, что наследодатель приобрел ее за 3 миллиона 500 тысяч рублей. Уменьшить доход можно на эту сумму. Расчет налога: (5 000 000 – 3 500 000) х 13 % = 195 тыс. руб.
Дочь должна подать в налоговую инспекцию декларацию, документы, подтверждающие расходы и оплатить НДФЛ в размере 195 тысяч рублей.
Возможно, Вам будет полезно:
Кто является близким родственником по закону
Льготы при оформлении наследства
Сроки подачи декларации и уплаты налога
Налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ) продавец обязан подать до 30 апреля следующего года с момента продажи объекта. До 15 июля следует заплатить НДФЛ.
Например: Сделка зарегистрирована в 2021 году. Декларацию подаем до 30 апреля 2022 года и оплачиваемым налог до 15 июля.
В противном случае будут начислены штрафы и пени:
- не предоставление декларации в срок – штраф, в размере 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки;
- неуплата налога в установленный срок – штраф 20 % от суммы налога(п.1 ст. 122 НК РФ). За каждый день просрочки начисляется пеня.
Льготы для семей с детьми
В соответствии с изменениями в НК, семьям с детьми предоставляется освобождение от налога при продаже жилья, независимо от срока владения. Воспользоваться этим правом можно с 01.01.2022 года при соблюдении следующих условий:
- в семье двое и более детей до 18 лет (до 24 лет на очной форме обучения);
- продажа унаследованной недвижимости и покупка новой в один календарный год;
- кадастровая стоимость и площадь продаваемого объекта меньше покупаемого;
- при продаже квартиры полученной в наследство, у супругов нет другого жилья, площадь которого больше 50 % площади покупаемой недвижимости.
Ответы юриста на часто задаваемые вопросы
Получил по завещанию комнату в коммуналке от дальнего родственника. Хочу продать и ничего не платить.
В вашем случае нужно учитывать стоимость комнаты и период владения. Напишите дежурному юристу на сайте. Наш специалист свяжется с Вами, обсудит детали и подскажет правильное решение.
После перенесенного Covid, здоровье мамы ухудшилось. Она испугалась и подарила свою комнату мне. Должна ли я платить за подарок?
Нет. Закон освобождает от уплаты налога на доходы физических лиц тех, кто приходится дарителю членом семьи или близким родственником (п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ).
Мне 75 лет. Я единственный наследник. Хочу продать наследственный дом. Какими льготами я могу воспользоваться как пенсионер.
Для пенсионеров льгот не предусмотрено. Через три года после смерти наследодателя, вы можете продать дом и платить ничего не придется.
Независимое заключение эксперта
Никаких ограничений по продаже наследственной квартиры нет. Если она находилась в собственности менее минимального предельного срока владения, придется уплатить налог. Важно правильно рассчитать срок владения имуществом.
Для уменьшения дохода можно воспользоваться налоговым вычетом или уменьшить его на сумму документально подтвержденных расходов.
Подавать декларацию 3 НДФЛ и уплачивать установленный государством обязательный сбор нужно своевременно.
Если у Вас остались вопросы, не знаете как правильно поступить или непонятно, как действовать в конкретной ситуации, обратитесь за помощью к нашим юристам.
Заполните сейчас форму заявки ниже или напишите дежурному специалисту на сайте и получите полную консультацию по своему вопросу совершенно бесплатно.
