Покупка залоговой квартиры: как можно ее купить

Покупка квартиры, находящейся в залоге у банка, может оказаться весьма выгодной в финансовом плане сделкой. Однако при ее оформлении нередко возникают сложности. К тому же это увеличивает риски для покупателя. Рассмотрим более детально вопросы, связанные с приобретением залогового жилья.

Чем рискует покупатель квартиры, находящейся в залоге у банка

Многие потенциальные покупатели залогового жилья не спешат оформлять данный вид сделки. Они полагают, что велика вероятность того, что продавцом окажется мошенник. Такую ситуацию действительно исключать нельзя, но вероятность ее возникновения существует при совершении любых сделок с недвижимостью.

Нередко купленное в рассрочку жилье выставляется на продажу кредитно-финансовым учреждением в связи с тем, что его владелец оказался не в состоянии оплачивать ипотеку. Рассмотрим, в чем заключаются риски покупки залоговых квартир в подобной ситуации:

1. Покупателю следует иметь в виду, что в приобретаемой им квартире могут быть зарегистрированы дети, не достигшие возраста совершеннолетия. Если это так, то сделка может быть оспорена в судебном порядке.
2. Также законность заключения договора может быть оспорена в суде, если будет доказано, что процедура изъятия квартиры у должника была произведена с нарушениями.
3. Могут возникнуть проблемы с выселением прежнего владельца жилья, если он откажется покидать его добровольно. Чаще всего принимать необходимые меры приходится покупателю, а не банку или компании, у которой квартира была куплена.
4. Начальная стоимость объекта недвижимости на аукционе как правило устанавливается на уровне его рыночной цены. Но в ходе торгов цена покупки квартиры может значительно возрасти, в результате чего условия совершения сделки станут невыгодными. Такое развитие событий возможно, если другие лица окажутся заинтересованы в приобретении этой же самой жилплощади.

Стоит отметить, что после неудачной попытки реализовать жилье с торгов цена на него будет снижена.

Если же квартира приобретается непосредственно у купившего ее в ипотеку лица, следует позаботиться о том, чтобы он получил оплату только после оформления на нее права собственности. В противном случае вы рискуете остаться и без денег, и без квартиры. Проблема решается открытием в банке счета эскроу, расчетом по аккредитиву или помещением денежных средств в банковскую ячейку.

Также следует убедиться в действительности разрешения на продажу квартиры, которое было предъявлено вашим контрагентом. При наличии сомнений настоятельно рекомендуется проверить соответствующую информацию, обратившись в банк.

В договоре купли-продажи желательно прописать все нюансы, имеющие юридическое значение. В частности, следует предусмотреть сроки выписки из квартиры продавца и иных проживающих в ней лиц, а также порядок передачи ключей.

Читайте также:

Как правильно составить договор купли-продажи квартиры

Какие вопросы задавать при покупке квартиры

Условия продажи недвижимости с обременением

Приобретенная в ипотеку жилплощадь обременена залогом. Это означает, что ее реализация путем заключения стандартного договора купли-продажи является незаконной. Совершение подобной сделки допускается только с одобрения залогодержателя, т.е. банка. При этом покупатель должен заключить с банком соглашение о порядке погашения ипотеки.

Продаваемая недвижимость не должна находиться под арестом. В противном случае владелец не вправе совершать действия по ее отчуждению.

В случае неплатежеспособности гражданина, который приобрел квартиру в ипотеку, банк может ее выставить на торги. Полученные в результате их проведения средства идут в счет погашения долга. Лицо, желающее принять участие в торгах, должно предварительно подать соответствующую заявку.

Квартира может быть передана в собственность банку и в дальнейшем реализована без проведения торгов. После этого банк вправе продать ее третьему лицу.

Когда передаются деньги при покупке квартиры?

Схемы покупки залоговой квартиры

Гражданин может приобрести находящуюся в залоге у банка квартиру по одной из следующих схем:

• банк в судебном порядке отбирает у должника по ипотечному кредиту квартиру и выставляет ее на торги в рамках исполнительного производства;
• банк оформляет квартиру заемщика в свою собственность и продает ее без проведения торгов;
• гражданин, купивший жилье в ипотеку, реализует его самостоятельно, предварительно получив согласие банка.

Приобретение квартиры по результатам торгов

Данная схема предполагает такую последовательность действий:

1. Банк подает судебный иск с требованием взыскать с заемщика сумму долга за счет приобретенной им в ипотеку жилплощади.
2. После того, как суд вынесет решение в пользу истца, последнему вручается исполнительный лист.
3. Представитель банка обращается с исполнительным листом к судебным приставам. На его основании запускается исполнительное производство.
4. Документация по залоговой квартире направляется судебными приставами в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом.
5. Данное агентство проводит мероприятия, направленные на организацию торгов.
6. Сведения о проведении торгов публикуются в газете, издаваемой в регионе, в котором они должны пройти. Также они могут быть размещены на сайтах fssp.ru и https://torgi.gov.ru.
7. Гражданин, заинтересованный в приобретении жилья, может подать заявку. При этом ему надо будет внести задаток.
8. Право на приобретение квартиры получает лицо, предложившее за нее максимальную цену.
9. Если торги будут признаны несостоявшимися, принимается решение о дате проведения повторных торгов. При этом начальная цена лота будет снижена на 15%.
10. Если и вновь назначенные торги не состоялись, квартира переходит в собственность банка.

Покупка квартиры непосредственно у банка

Обычно банки продают квартиру сами, если торги по каким-то причинам не состоялись. В целом для покупателя такая схема будет проще предыдущей. Известные финансовые учреждения можно рассматривать как надежных продавцов, заинтересованных в том, чтобы сделка была совершена как можно быстрее.

Объявления о продаже банками квартир можно найти на их официальных сайтах. При этом зачастую покупателям предлагается их приобретение в кредит на льготных условиях.

Особенность такой сделки состоит в том, что она мало чем отличается от обычного договора купли-продажи квартиры. Разница состоит лишь в том, что в качестве продавца выступает банк, а не застройщик или физическое лицо.

Покупка квартиры у заемщика

В данной ситуации заемщик принимает решение о продаже квартиры добровольно по своей инициативе. Однако сделка должна совершаться под контролем банка.

Возможны следующие варианты приобретения жилплощади у заемщика:

1. Вначале заключается так называемый предварительный договор, в котором содержится условие о том, что покупатель обязуется заключить с контрагентом договор купли-продажи квартиры. При этом он вносит оплату до подписания основного договора. Обременение снимается после достижения предварительного соглашения. Для покупателя данная схема сопряжена с повышенным риском.
2. Стороны подписывают договор купли-продажи. Сразу после его подписания покупатель рассчитывается с продавцом. При этом покупатель подает документы на регистрацию, одновременно предъявляя документацию о снятии обременения.
3. Оформление покупки недвижимости, находящейся под залогом, в кредит. В таком случае покупатель заключает с банком ипотечный договор.
4. Залог после совершения сделки переходит на покупателя. Оплата производится после приобретения жилья. Затем ему необходимо погасить регистрационную запись об ипотеке.

Подробнее о том, как происходит покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке → здесь

Как можно безопасно купить квартиру, находящуюся в залоге у банка

Нельзя исключать ситуации, при которой размер задолженности заемщика будет превышать стоимость жилплощади. Поэтому покупатель должен взять у банка гарантию того, что после оплаты определенной суммы залог снимается. Если этого не сделать, банк вправе требовать с вас оплаты непогашенной части долга. Это может привести к тому, что финансовое учреждение отсудит в свою пользу приобретенную вами квартиру.

Для покупателя оптимальным представляется следующий вариант. Перед совершением сделки следует уточнить, какую именно сумму заемщик должен банку. На момент, когда покупатель станет собственником жилплощади, она все еще будет находиться в залоге у банка. После этого покупателю нужно оплатить требуемую сумму. Когда деньги будут получены банком, кредит будет погашен, и залог прекратит свое действие. Останется только погасить внесенную в ЕГРП запись. Это можно сделать на основании заявления банка или заявления, которое было совместно подано банком и покупателем. Во избежание дополнительных рисков следует убедить должника выписаться из квартиры до подписания договора.

Описанная схема может показаться не самой простой и удобной. Однако она позволяет приобрести жилье на 5-10% дешевле его рыночной стоимости.

Возможно, вам будет полезно:                                                                                                            Образцы заявлений и документов по купле-продаже квартир

Независимое заключение эксперта

Находящуюся в залоге недвижимость можно приобрести на 10-15% дешевле, чем аналогичное жилье по обычному договору купли-продажи. Однако к оформлению такой сделки следует отнестись ответственно, т.к. она довольно сложная и сопряжена с дополнительными рисками.

Если должник продает квартиру самостоятельно, следует убедиться, что он получил у банка разрешение распоряжаться ею. Также нужно уточнить информацию о сумме его задолженности.

В случае изъятия у должника квартиры в связи с его неплатежеспособностью она выставляется на торги. Чтобы принять в них участие, необходимо подать заявку. Стоимость квартиры может заметно возрасти, если другие участники торгов проявят интерес к ее приобретению. В ситуации, когда торги 2 раза подряд будут признаны несостоявшимися (даже после снижения начальной цены на 15%), квартиру можно купить непосредственно у банка.

Ситуации могут быть разными. Чтобы избежать ошибок, заручитесь помощью и поддержкой наших юристов.

Заполните сейчас форму заявки ниже или напишите дежурному специалисту на сайте и получите полную консультацию по своему вопросу совершенно бесплатно.