Нотариальная сделка купли-продажи квартиры

Оформление сделки купли-продажи квартиры через нотариуса, обязательно с соблюдением нотариальной формы по закону и возможно по желанию участников. Как снизить риски и обезопасить себя от нежелательных последствий. Насколько проще и быстрее оформить сделку через нотариуса, рассмотрим в данной статье. 

В каких случаях нужен нотариус при продаже квартиры 

Удостоверение сделок нотариусом обязательно в указанных ниже случаях: 

1. Отчуждение долей в праве общей собственности. Нотариальное удостоверение подтверждает согласие всех дольщиков на совершение сделки.

• Если все собственники продают свои доли по одной сделке, оформление сделки у нотариуса не является обязательным (статья 42 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 г.).
• При покупке недвижимости в долевую собственность не требуется нотариального удостоверения.
• В случае, когда квартиру в долевую собственность покупают граждане состоящие в браке, без нотариального удостоверения не обойтись.

2. Продажа недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний или ограниченно дееспособный гражданин.

• Так как, затрагиваются имущественные права данной категории лиц, обязательным является разрешение органа опеки.

3. Продажа квартиры по договору ренты с пожизненным иждивением (статья 584 ГК РФ).

Понятие и функции нотариального удостоверения сделки

Сделка купли-продажи недвижимости, удостоверенная нотариально – подтверждает законность сделки. Оформляется нотариусом в случаях предусмотренных законодательством или по желанию участников, и обязательно удостоверяется.

При совершении нотариальных действий, нотариус руководствуется правилами установленными “Основами законодательства РФ о нотариате”: 

• проверяет законность сделки;
• выясняет права сторон на совершение сделки; 
• определяет дееспособность участников; 
• разъясняет сторонам смысл и последствия предстоящей сделки; 
• устанавливает намерения сторон;
• проверяет отсутствие ограничений прав, обременений имущества. 

Все необходимые сведения нотариус запрашивает самостоятельно. 

Порядок оформления нотариальных сделок 

Участие нотариуса в сделке это дополнительная безопасность для продавца и покупателя недвижимости. Порядок оформления следующий: 

• Стороны выбирают нотариальную контору. 
• Готовят пакет документов.
• Участники сделки приходят к нотариусу, излагают цель обращения и подают документы. 
• Нотариус знакомится с документами, разъясняет сторонам правовые последствия совершения сделки. 
• Подготовка договора купли-продажи с учетом интересов участников и защитой их прав. 
• Подписание договора купли-продажи. 
• Удостоверение договора нотариусом. 
• Нотариус подает документы в Росреестр. Государственная регистрация прав осуществляется в течение 3 рабочих дней. При поступлении документов в электронном виде – в течение 1 рабочего дня. 
• Выдача документов. Покупатель получает выписку из ЕГРН и зарегистрированный договор, продавец только зарегистрированный договор.

Читайте также: Как самостоятельно и правильно составить договор купли-продажи

Продажа доли в праве общей собственности 

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, собственники других долей имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Поэтому продавец обязан поставить в известность всех собственников долей о своем намерении продать свою долю постороннему лицу. Сделать это необходимо в письменной форме. Обязательно указать цену продаваемой доли и условия продажи. 

Если в течении месяца после извещения, никто из участников долевой собственности не выразит свое согласие на покупку доли, продавец может продать свою долю любому другому лицу. 

В случае, когда участники долевой собственности в письменном виде отказываются от преимущественного права покупки, продать долю можно и ранее указанного срока.

Когда нужно согласие супруга на совершение сделки 

Распоряжаться совместным имуществом супруги могут только по обоюдному согласию. В случае, когда один из супругов хочет продать общее имущество, ему необходимо получить согласие другого супруга на продажу. Согласие должно быть оформлено письменно и удостоверено нотариусом (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Супруг, чье согласие, заверенное нотариусом, получено не было, имеет право требовать признания сделки недействительной. Для этого необходимо подать исковое заявление в суд в течении года со дня, когда он узнал или должен был узнать о нарушении своих прав. 

Документы для оформления сделки у нотариуса 

Нотариус удостоверяет сделку, если представленные документы, соответствуют требованиям законодательства: 

• документы, удостоверяющие личность участников (паспорт, свидетельство о рождении); 
• доверенность, заверенная нотариально (если действует представитель);
• выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации права; 
• основание возникновения права (договор приватизации, купли-продажи, дарения, мены); 
• разрешение органов опеки и попечительства (при отчуждении имущества несовершеннолетнего или недееспособного лица); 
• договор купли-продажи; 
• квитанция об оплате госпошлины. 

Перечень документов зависит от особенностей конкретной ситуации.

Возможно, вам будет полезно: Образцы заявлений и документов по купле-продаже квартир

Сколько стоит оформление сделки у нотариуса 

Услуги нотариуса при удостоверении сделок, оплачиваются в соответствии с нотариальным тарифом, установленным в ст. 22.1. “Основ”. За оказание услуг технического характера предусмотрена плата, установленная региональной нотариальной палатой. 

На кого возложена обязанность по оплате услуг нотариуса  законом не регулируется. Стороны самостоятельно договариваются кто и за что будет платить.

Обязательное удостоверение договора

Плата за обязательное удостоверение договора составляет:

0,5 % от стоимости (не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей) +  оплата технических услуг нотариуса. 

Пример: Сделка по отчуждению квартиры, стоимостью 7 миллионов рублей.

По нотариальному тарифу: 0,5 * 7 000 000 = 35 тысяч рублей.

Так как существует ограничение, оплатить нужно будет только 20 000 рублей и услуги правового и технического характера (расценки зависят от региона). 

Совершение сделки по желанию сторон 

Сделка между близкими родственниками:

Пример:

Сумма сделки 3 млн рублей. Нотариальный тариф – 3 000 рублей + (0,2 % * 3 000 000) = 6 000 рублей. Плюс оплата технических услуг.

Размеры нотариального тарифа при отчуждении недвижимого имущества супругу, родителям, детям, внукам

Отчуждение недвижимости другим лицам:

Пример: 

Продавец продает квартиру за 9 миллионов рублей. Нотариальный тариф –  7 000 рублей + 0,2 % * 8 млн рублей (9 млн рублей – 1 млн рублей) = 23 000 рублей.

Размеры нотариального тарифа за удостоверение сделок при отчуждение недвижимого имущества другим лицам

Ответственность нотариуса при сделках с недвижимостью 

Ответственность нотариуса предусмотрена ст.17 Основ законодательства о нотариате и Кодексом профессиональной этики. Нотариус несет ответственность за причиненный ущерб, в результате нотариальных действий, нарушающих закон. Ущерб возмещается за счет:

• страхового возмещения по договору страхования гражданской ответственности нотариуса;
• страхового возмещения по договору коллективного страхования, заключенного нотариальной палатой;
• личного имущества нотариуса;
• средств компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты;
• государственной казны.

За нарушение профессиональной этики предусмотрена дисциплинарная ответственность. 

С жалобой на действия нотариуса можно обратиться в территориальную нотариальную палату. А за возмещением компенсации подать иск в судебную инстанцию. 

Преимущества нотариальной сделки 

Обращение к нотариусу: 

• самый быстрый способ оформления недвижимости в собственность (срок оформления составляет 1 – 3 дня); 
• не нужно обращаться в МФЦ для подачи документов; 
• самостоятельно запрашивает необходимые для сделки документы; 
• проверяет представленные документы; 
• оценивает дееспособность сторон; 
• обеспечивает защиту интересов участников и безопасность сделки; 
• несет имущественную ответственность за свои ошибки. 

Оформление сделки купли-продажи квартиры через нотариуса снижает вероятность признания ее недействительной.

Возможно вам будет интересно:

Покупка квартиры на вторичном рынке: пошаговая инструкция

Какие вопросы задавать при покупке квартиры

Ответы юриста на часто задаваемые вопросы 

Решили купить квартиру. Подобрали вариант. Все нравится, но собственниками продаваемой квартиры являются мама и ее несовершеннолетний ребенок. С чего нам начинать оформление?

Начинать надо с осознания того, что данная сделка будет не быстрой и сложной. Сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, так как одним из собственников является несовершеннолетний и на ее совершение необходимо разрешение органов опеки. Чтобы получить разрешение органа опеки на продажу недвижимости, нужно подобрать альтернативный вариант, удовлетворяющий требованиям данного органа.

Сделать все самостоятельно непросто. Обратитесь за помощью к профессионалам. Конечно, придется оплатить услуги, но вы сохраните свое здоровье, время и обезопасите себя от возможных проблем.

Покупаем квартиру с добавлением материнского капитала. Нужно  заверять договор купли-продажи у нотариуса?

Если покупая недвижимость вы используете собственные средства, с привлечением материнского капитала, договор купли-продажи заключается в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение договора не требуется. Но жилье может быть приобретено только в общую собственность родителей и детей. Размер долей определяется по соглашению сторон. Если в договоре купли-продажи указан размер долей каждого члена семьи, заключать отдельное соглашение не нужно.

Покупаю квартиру. Собственник муж. Должна ли супруга собственника присутствовать при подаче документов в МФЦ?

Если продаваемая квартира является совместной собственностью супругов, необходимо согласие жены на продажу. Согласие должно быть оформлено письменно и заверено у нотариуса. Присутствие супруги на сделке не обязательно.

Продаю квартиру. Собственники я и жена по ½ доли у каждого. Нужно ли нам оформлять продажу у нотариуса?

Если вы и ваша супруга продаете свои доли по одной сделке, оформление сделки у нотариуса не является обязательным

Хотим оформить сделку купли-продажи через нотариуса. Какие возможны безопасные варианты расчета?

Оформляя сделку через нотариуса, вы можете воспользоваться его депозитом. Он аналогичен банковской ячейке, но имеет дополнительные степени защиты. Аренда такого депозита дешевле аренды обычной ячейки в банке.

Независимое заключение эксперта

Оформление сделки в нотариальной конторе защищает покупателя от риска приобрести квартиру с обременением, а продавцу гарантирует полную оплату и безопасность при расчетах. В обязанности нотариуса входят тщательная проверка и анализ подготовленной документации.

В сложных альтернативных сделках купли-продажи недвижимости, а также в сделках с участием пожилых людей, несовершеннолетних детей, при продаже объекта по доверенности участие нотариуса особенно важно. Нотариус свидетельствует, что стороны подписывают договор собственноручно, без принуждения, понимают смысл своих действий и их последствий, находятся в адекватном состоянии. 

Если закон требует соблюдения такой формы договора, придется подчиниться закону. Если можно обойтись без нотариуса, вы сами решаете – оформить сделку самостоятельно, или обезопасить себя от возможных рисков и обратиться к профессионалам.