Одна из самых уязвимых сфер в случаях мошеннических схем и различных афер – сфера недвижимости. Число преступлений ежегодно увеличивается. Это не только выявленные случаи, но и правонарушения, о которых становится известно спустя годы. Важно уметь распознать и избежать опасные сделки. Проанализируем 10 самых распространенных схем мошенничества при сделках с недвижимостью.
Содержание
Схемы мошенничества в недвижимости
Покупка квартиры начинается с анализа рынка недвижимости. На интернет площадках представлены варианты продавцов недвижимости и объекты, являющиеся звеном в мошеннических схемах.
Если вас заинтересовала квартира, вы звоните продавцу. Продавец рассказывает о достоинствах квартиры, о том, что она полностью готова к продаже и вскользь упоминает, что на нее есть покупатель и он готов ее купить. Но для Вас продавец готов придержать данный объект, если Вы перечислите задаток. Сумму просят небольшую, в пределах 1000 – 5000 рублей.
Покупатель понимая, что нашел подходящий для себя вариант, да еще и пользующийся спросом, без проблем переводит деньги. Скорее всего квартира не принадлежит продавцу и связаться с ним больше не получится. Это самый простой способ развода на деньги. Большинство махинаций на рынке недвижимости очень сложно распознать.
Какие вопросы задавать при покупке квартиры
Передача задатка
Задаток – денежная сумма, обеспечивает исполнение сторонами обязательств по договору. Покупатель соглашаясь на сделку заключает предварительный договор купли-продажи с задатком. Это означает, что в случае неисполнения обязательств по договору со стороны продавца, задаток возвращается покупателю в двойном размере. При неисполнение покупателем своих обязательств задаток остается у продавца. Уверенный в себе покупатель может не подозревать, что всплывут неприятные факты. Например: арест на имущество, неузаконенная перепланировка, огромные долги по коммунальным платежам. И лучшим вариантом для него будет отказ от покупки. Задаток остается у продавца. Чтобы избежать данную ситуацию, до передачи задатка необходимо:
- Внимательно изучить документы.
- Уточнить была ли перепланировка в квартире. Сравнить план на бумажном носителе с реальным.
- Проверить на наличие арестов и обременений. Заказать свежую расширенную выписку из ЕГРН через Росреестр.
- Попросить справку об отсутствии долгов за услуги ЖКХ.
Некоторые продавцы оформляют предварительный договор с заведомо невыполнимыми условиями. Поэтому важно правильно составить соглашение о задатке и предварительный договор купли-продажи, в котором предусмотреть ответственность продавца за возможные непредвиденные ситуации.
Появление новых наследников
Если вам понравилась квартира, у которой основанием возникновения права является свидетельство о праве на наследство, будьте бдительны. Срок вступления в наследство составляет 6 месяцев с даты смерти наследодателя. По разным причинам не все наследники успевают подать документы нотариусу. Недобросовестный наследник, после получения свидетельства, продает квартиру срочно, по цене ниже рыночной. Сделка регистрируется в Росреестре. А через некоторое время обнаруживается новый наследник. Он подает заявление в суд о восстановлении срока принятия наследства. Срок восстанавливается, сделка оспаривается. Возможно несколько вариантов дальнейшего развития событий:
- Выделение доли в праве собственности (покупатель лишается единоличной собственности).
- Продавца обязывают:
- компенсировать долю появившемуся наследнику;
- вернуть покупателю, полученные по сделке деньги.
Покупая наследственную квартиру обращайте внимание на следующие моменты:
- сколько раз менялся собственник: почему и по каким основаниям;
- как долго объект находится в собственности (риск ниже, если в собственности более 3-х лет).
Также в договоре купли-продажи можно указать, что ответственность в случае появления скрытых наследников, будет нести продавец.
Подробно, о том: Что делать, если после покупки квартиры объявился наследник
Продажа квартиры недееспособным
Продажа имущества недееспособного возможна только с разрешения органов опеки.
Мошенники покупают недвижимость у недееспособного человека, одинокого пенсионера, алкоголика, наркомана за минимальную сумму. Далее продают ее по рыночной стоимости. После объявляется родственник первого продавца и оспаривают сделку на основании (ст. 171,176, 177 ГК РФ). Чтобы этого не произошло проверяйте историю перехода прав собственности. Если квартира продавалась слишком часто откажитесь от сделки.
Если личность продавца вызывает сомнения, попросите справки из нapкoлoгичecкoго и психоневрологического диспансеров и оформляйте сделку купли-продажи у нотариуса.
Незаконное обналичивание материнского капитала
Очень сложно определить, была ли продаваемая квартира куплена с привлечением средств маткапитала. По закону владелец сертификата должен выделять доли всем членам семьи — супруге, супругу и детям. Если процедура выделения долей не была проведена, это признается нарушением закона.
Чтобы избежать судебных разбирательств, обращайте внимание на следующее:
- Сроки выделения долей:
- после погашения кредита, необходимо снять обременение с недвижимости и в течение 6 месяцев выделить доли членам семьи.
- Размер долей:
- размеры долей семья определяет самостоятельно, но не меньше, чем размер вложенного материнского капитала.
- Кому выделяются доли:
- всем, кто является членом семьи на момент выделения долей. Если к моменту погашения ипотеки появился третий ребенок, ему также выделяется доля.
Сделку продажи квартиры, купленной по сертификату, без выделения долей могут оспорить представители органа опеки, супруг продавца или его дети по достижении совершеннолетия.
Чтобы этого не случилось запросите у продавца справку об остатке средств по маткапиталу из ПФР.
Читайте: Как продать квартиру с маткапиталом
Продажа квартиры по доверенности
Те, кому приходится участвовать в сделке, где продавец действует по доверенности, обязательно убедиться в подлинности и актуальности предъявляемого документа. В настоящее время на каждой выдаваемой нотариусом доверенности ставится QR-код. Подлинность документа можно проверить:
- сканировать QR-код через портал ФНП notariat.ru;
- через специальный бесплатный сервис на портале Федеральной нотариальной палаты узнать, не отменялась ли доверенность ранее доверителем.
Самый надежный способ защиты от мошенничества – оформить сделку у нотариуса.
Покупка приватизированной квартиры
Риски возникают, если при проведении приватизации не были учтены все прописанные в квартире лица. Например: несовершеннолетние и недееспособные, которые не были включены во время приватизации в список владельцев.
Лица, зарегистрированные в квартире, но отказавшиеся от приватизации обладают пожизненным правом проживания. Сложности у покупателей приватизированной недвижимости возникают, когда «отказник» на момент сделки зарегистрирован в квартире и после продажи отказывается ее освобождать.
Чтобы не оказаться в такой ситуации, требуйте от продавца квартиры, чтобы до подписания основного договора купли-продажи все зарегистрированные лица были выписаны. Подтверждением является справка от паспортиста.
Скрытые жильцы в квартире
Скрытые жильцы это лица, за которыми сохраняется право проживания в квартире, если в период продажи, они отбывали наказание в местах лишения свободы или проходили воинскую службу. В паспортном столе закажите расширенную выписку из домовой книги. Вы получите развернутую информацию о всех лицах, которые ранее были прописаны в квартире. Постараться отследить судьбы всех ранее прописанных лиц. Закажите выписку из ЕГРН, чтобы в дальнейшем не возникло серьезных проблем с правом собственности.
Какие права у человека, если он прописан в квартире, но не собственник
Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи
Доходы, получаемые от продажи объекта недвижимого имущества, подлежат налогообложению. Продавец освобождается от уплаты налога, если объект находился в собственности налогоплательщика 5 лет и более.
Чтобы уменьшить сумму налога, продавцы просят указать в договоре меньшую стоимость объекта. Такая сделка может оказаться мошеннической.
Если coбcтвeнник нaйдeт ocнoвaния для pacтopжeния дoгoвopа, а cyд yдoвлeтвopит иcк, пoкyпaтeлю вepнeтcя сумма yкaзaннaя в дoгoвope.
Чтобы избежать такую ситуацию указывайте полную стоимость в договоре.
Покупатель при покупке недвижимости имеет право получить имущественный вычет. Подробно, о том: Как получить налоговый вычет при покупке недвижимости
Продажа квартиры с долгами и обременением
Покупая недвижимость можно “купить” задолженности бывшего собственника по коммунальным услугам. Работники ЖКХ будут требовать оплатить задолженность нового владельца. Как разобраться с возникшей проблемой:
- уведомить бывшего собственника о необходимости погасить задолженность за период, когда собственником объекта являлся он;
- заказать свежую выписку из ЕГРН, где указана дата перехода права на нового собственника;
- отнести выписку в Управляющую компанию либо в окно «Мои документы»;
- подать заявление о изменении сведений в лицевом счете.
Проверить недвижимость на наличие обременений и запрета на регистрационные действия можно на сайте Росреестра. Отсутствие долгов по коммунальным платежам подтверждается справками из УК.
Heyзaкoнeннaя пepeплaниpoвкa
Приобретая квартиру с неузаконенной перепланировкой следует понимать, что новому владельцу придется решать вопрос по согласованию произведенной продавцом перепланировки. В случае отказа компетентных органов в ее согласовании, необходимо будет привести квартиру в первоначальное состояние. Это влечет значительные временные и финансовые затраты. Кроме того, за проведение самовольной перепланировки предусмотрен штраф.
Если купили квартиру с неузаконенной перепланировкой, Вам будет полезно узнать: Как узаконить самовольную перепланировку в квартире
Как избежать рисков при покупке квартиры
Только косвенные факторы могут указывать, что вы имеете дело с мошенниками:
- продажа по доверенности;
- просьба указать в договоре заниженную стоимость;
- отказ от расчетов безопасным способом;
- непредоставление необходимых справок и выписок;
- нежелание оформлять сделку через нотариуса.
Чтобы не быть обманутым проявляйте бдительность и тщательно проверяйте документы:
- закажите выписку из ЕГРН;
- проверьте продавца в банке данных исполнительных производств;
- уточните подлинность доверенности и срок ее действия на портале Федеральной нотариальной палаты;
- попросите расширенную выписку из домовой книги;
- возьмите справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
Независимое заключение эксперта
Многие совершенно не понимают ответственности участников сделки. Риелтор — это специалист по коммерческим вопросам (оценке рынка, подбору варианта жилья, торгам), но он не несет ответственности за юридическую сторону. Сотрудник МФЦ, принимающий документы на регистрацию перехода права собственности, также не несет ответственности за чистоту сделки. Полную имущественную ответственность в сделках с недвижимостью несет только нотариус.
Чтобы избежать рисков в сделках с недвижимостью, для подготовки объекта и документов обращайтесь к проверенным специалистам, а оформление сделки доверьте нотариусу.
Если непонятно, как действовать в конкретной ситуации, обратитесь за помощью к нашим юристам.
Прямо сейчас, оставляйте вопрос консультанту сайта или заполните форму ниже. Онлайн консультация на нашем сайте бесплатная и Вас ни к чему не обязывает.
