Какие вопросы задавать при покупке квартиры

Какие вопросы задавать при покупке квартирыРешили изменить жилищные условия – купить квартиру своей мечты. Пересмотрели тысячи вариантов по объявлениям от собственников и агентств недвижимости. И вот она – то, что так долго искали. Какие вопросы задавать при покупке квартиры, на что обращать внимание, чтобы обезопасить себя от возможных рисков, рассмотрим в данной статье.

Что спросить у продавца квартиры

Изначально об объекте своей мечты мы узнаем из объявления. Устраивает местоположение, технические характеристики, понравились фотографии. Что делать дальше? В объявлении указаны контактные телефоны продавца, поэтому смело звоним и выясняем для начала некоторые моменты, которые помогут решить – назначать встречу для просмотра или больше не интересоваться данной квартирой. 

Во время телефонного разговора важно получить ответ на следующие вопросы:

  • Кто продает квартиру – собственник, риэлтор или представитель по доверенности?
  • Почему продают квартиру – покупают другую, меняют место жительства, необходимо погасить долги?
  • Кто является собственником квартиры – семья с детьми/без детей, одинокий пенсионер?
  • Основание возникновения права – приватизация, наследство, дарение, покупка?
  • Кто зарегистрирован в квартире – собственники, граждане не являющиеся членами семьи?
  • Есть ли обременения?
  • Кто занимается оформлением сделки и кто будет оплачивать эти услуги?

Из ответов на эти вопросы становится понятно, что вы покупаете, какие могут возникнуть сложности, есть ли смысл смотреть эту квартиру и дальше заниматься оформлением сделки купли-продажи.

Многие на другом конце провода либо не знают ответа на эти вопросы и тактично просят вас перезвонить позже или оставить свои контакты для связи. Другие отвечают коротко: обременений нет, все документы по квартире в порядке и готовы для проведения сделки. Третьи раздражаются от таких “умников”. 

Вы, должны помнить: платите ВЫ, рискуете в первую очередь ВЫ. Остаться без купленной квартиры легко, а вернуть свои деньги обратно практически невозможно.

Если продавец и риэлтор заинтересованы в продаже объекта, они ответят на все ваши вопросы, поинтересуются вашей ситуацией и расскажут как лучше поступить, чтобы интересы всех участников сделки были учтены. А теперь рассмотрим подробнее.

Как собственник получил квартиру

Квартира может принадлежать продавцу на праве собственности на основании договора:

  • на передачу жилого помещения в собственность граждан (договор приватизации);
  • купли-продажи;
  • мены;
  • дарения;
  • ренты;
  • свидетельства о праве на наследство;
  • решение суда.

К квартире, которая принадлежит продавцу на основании договора приватизации, свидетельства о праве на наследство, решения суда, нужно относиться внимательно и с осторожностью.

Сколько собственников в квартире

Узнать сколько собственников в квартире можно из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Выписку можно спросить у продавца или заказать самостоятельно на сайте Росреестра. Из выписки можно узнать сколько человек имеют право собственности и как оно оформлено.

Если продается доля в праве собственности, у продавца должен быть документ, подтверждающий отказ других владельцев от преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ). 

Если доли продаются всеми собственниками, важно, чтобы они были согласны с условиями продажи и присутствовали при оформлении сделки.

Есть ли несовершеннолетние  собственники 

Если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний ребенок, для проведения сделки необходимо получить разрешение органов опеки. Ребенку должно быть предоставлено жилье, в котором его доля будет не меньше и условия не хуже, чем в продаваемой квартире.

Если продается квартира, которая была куплена с привлечением средств материнского капитала, важно чтобы всем членам семьи (и супругу и детям) были выделены доли в продаваемой квартире.

В противном случае сделку смогут оспорить супруг или дети по достижении совершеннолетия.

Какова история  квартиры

Важно знать сколько раз менялись собственники квартиры и по каким основаниям. Если квартира часто перепродавалась, менялась, дарилась – это повод насторожиться. В выписке из ЕГРН указана дата регистрации права, которая является подтверждением слов продавца о сроке владения имуществом.

Хорошо, когда продавец является единственным бессменным собственником квартиры на протяжении последних 3-5 лет. 

Семейное положение продавца квартиры

Если квартира была куплена продавцом до вступления в брак, получена в порядке наследования или в дар никаких дополнительных документов не нужно.

В случае покупки квартиры в период брака и оформлении ее на одного из супругов, обязательно согласие второго супруга на продажу. Согласие должно быть нотариально удостоверено.

Если супруги в разводе, а квартира приобреталась в браке и оформлена на одного из них, но раздела имущества между супругами не было, то и в этом случае согласие второго супруга на продажу является обязательным.

 Кто зарегистрирован в продаваемой квартире

О гражданах зарегистрированных в квартире можно узнать из Выписки из домовой книги квартиросъемщика. Данная справка выдается собственнику в управляющей компании. В справке указано кто прописан в квартире, когда и кем приходится собственнику. В выписке указываются сведения о временно выписанных гражданах находящихся в армии, местах лишения свободы, на учебе. На квартире с временно выписанными лицами лучше не останавливаться. Данную категорию лиц, сложно выписать даже  в судебном порядке.

В предварительном договоре купли-продажи желательно указать, что до подписания основного договора, все зарегистрированные в квартире лица, должны быть выписаны.

Есть ли ограничение прав и обременение  

Информация о ограничении прав и обременении содержится в разделе 2 в выписке из ЕГРН. В данном разделе указаны следующие сведения по объекту:

  • вид ограничения права и обременения;
  • дата госрегистрации;
  • номер госрегистрации;
  • срок на который установлено ограничение прав и обременение;
  • лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение;
  • основание госрегистрации.

Как узнать есть ли перепланировка в квартире

При осмотре квартиры обратите внимание на планировку и уточните у продавца были ли произведены какие -либо перепланировки. Лучше попросить технический паспорт квартиры и сравнить реальную планировку с планом. 

Если перепланировка не узаконена новому собственнику придется заниматься этим самостоятельно. Узаконить перепланировку не дешевое мероприятие и не всегда возможное. Поэтому новому собственнику за незаконную перепланировку грозит штраф и обязательство вернуть квартиру в первоначальное состояние.

Есть ли долги за  услуги ЖКХ

Чтобы убедиться в отсутствии долгов, попросите у продавца справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, подписанную и заверенную печатью УК или ТСЖ.

Поинтересуйтесь в каком состоянии находятся инженерные сети: менялись ли система отопления, водоснабжения, электропроводка.

Уточните по счетчикам электроэнергии и водоснабжения дату установки и следующий срок замены. 

Кто соседи продавца квартиры

Спросите у собственника о соседях, как он их характеризует. После просмотра квартиры поговорите с соседями по площадке, бабушками на лавочке у подъезда. Возможно узнаете, что-то новое о управляющей компании, жильцах, о продавце квартиры.

Не стесняйтесь, записывайте ответы собственника на вопросы, информацию полученную от соседей и свои наблюдения. 

Дома в спокойной обстановке перечитайте, проанализируйте полученные сведения и принимайте решение. 

Какие вопросы задать риэлтору при покупке квартиры

Вопросы риэлтору об объекте недвижимости такие же, как и для собственника. Что касается деятельности специалиста, то важно уточнить следующие моменты:

  • в каком агентстве работает;
  • сколько лет в профессии;
  • в какой профессиональной области специализируется; 
  • количество сделок в работе;
  • сколько стоят услуги;
  • порядок оплаты услуг;
  • какие услуги оказывает;
  • ответственность за проведение сделки.

Официально работающие специалисты имеют документы, разрешающие заниматься данным видом деятельности:

  • Свидетельство о государственной регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя.
  • Свидетельство о постановке на налоговый учет ЮЛ или ИП.
  • Выписка из Единого государственного реестра, в которой указаны коды видов экономической деятельности ЮЛ или ИП.

Когда нужно быть особенно внимательным 

В каких случаях следует быть особенно внимательным, проверять все тщательнее и если есть сомнения лучше отказаться от сделки:

  • Недвижимость куплена недавно – менее года.
  • Частая смена собственников по различным основаниям.
  • Продажа по доверенности.
  • Наследственная квартира.
  • На квартиру наложен арест или прочие ограничения.
  • Собственником является гражданин из “группы риска”.
  • Скрытые технические недостатки.
  • Цена намного ниже рыночной.

Выбор есть всегда, решение за вами. Уходите от сомнительных и заманчивых предложений. Не подвергайте себя лишней опасности.

Ответы юриста на часто задаваемые вопросы 

Решили покупать квартиру у застройщика. Какие нужно задать вопросы, на что обратить внимание?

Для начала на официальном сайте компании изучите представленную информацию. При встрече уточните наличие лицензии, проектной документации. Все ли в порядке с разрешением использования земельного участка. Каковы сроки завершения строительства, цена объекта и порядок расчета. Внимательно читайте типовой договор. Все непонятные моменты спрашивайте, уточняйте, просите разъяснения. На момент подписания договора с застройщиком вы должны четко понимать порядок проведения сделки, знать свои права, не забывать об ответственности и принятых на себя обязательствах.

Продаем квартиру. Собственники я и несовершеннолетний сын. Покупатели пришли со своим риэлтором. Квартира понравилась, сказали готовьте документы на продажу и пойдем оформляться. Я продаю квартиру впервые, очень много вопросов. Как быть?

Продать квартиру с несовершеннолетним собственником непросто. Необходимо получить разрешение органов опеки. В вашем случае, лучше поговорить с риэлтором, который представляет покупателей. Воспользоваться ее услугами для подготовки вашей квартиры к продаже. Данный специалист будет заинтересован в успешном проведении сделки, так как представляет обе стороны. Это удобно, но услуги риэлтора придется оплачивать. Или обращаться к другому юристу, который будет заниматься подготовкой к продаже вашей квартиры. Решать вам.

Спорим с супругом о покупке квартиры, которую продает представитель по доверенности от собственников. Я боюсь покупать такую квартиру. Как себя обезопасить?

Ваши опасения не безосновательны. Продажа квартиры по доверенности один из самых распространенных способов мошенничества. Прежде всего, изучите внимательно доверенность: когда выдана, на какой срок, какие полномочия у доверенного лица. Уточните у представителя: почему была выдана доверенность, где находятся собственники, как они себя чувствуют и можно ли с ними связаться. Помните, доверенность можно отозвать у любого нотариуса за час до сделки. Обратитесь к профессионалам – они помогут выявить «подводные камни» такой сделки.

Независимое заключение эксперта

При сделках с недвижимостью грамотная поддержка юриста очень важна, особенно для покупателя. Снизить риски и сопроводить сделку помогут юристы нашего сайта.

Заполните сейчас форму заявки ниже или напишите дежурному специалисту на сайте и получите консультацию совершенно бесплатно. Для Вас мы работает круглосуточно.

Юлия Такмакова
Юлия Такмакова/ автор статьи
Высшее юридическое образование. Окончила Оренбургский государственный университет. Специализируется на семейном и наследственном праве.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
ros-pravo.info
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.