Какие документы проверять перед покупкой квартиры

Покупка недвижимости сложное и рискованное мероприятие. Желательно обратиться к нотариусу или в агентство недвижимости, которые в результате проверок сведут к минимуму правовые риски. Если же вы решили самостоятельно оформить сделку, рекомендуем подробный алгоритм о том, как проверить продавца квартиры перед покупкой, и какой пакет документов необходим.

Для чего проверять документы перед покупкой квартиры

При оформлении сделки купли-продажи, важно проверить продавца, документы на приобретаемый объект недвижимости, и собрать полную информацию о покупателе.

Исключить риск мошенничества со стороны покупателя позволит:

• проверка на официальном сайте МВД документа, удостоверяющего личность;
• сведения о семейном положении;
• выяснение источника денежных средств (личные или общие накопления, кредитные средства или полученные от продажи своей недвижимости);
• порядок и способ расчета за приобретаемую недвижимость.

Также желательно через сайт  Единый федеральный реестр сведений о банкротстве  удостовериться, что в отношении покупателя не возбуждено дело о банкротстве. По базе Федеральной службы судебных приставов установить, не возбуждено ли исполнительное производство. Наличие такого документа может стать основанием для ареста банковских счетов покупателя и затруднить расчеты по сделке.

Процедуры проверки продавца и порядок действий зависит от того, у кого приобретается недвижимость – у застройщика или на вторичном рынке. Рассмотрим каждый случай подробно.

Покупка квартиры у застройщика

Прежде чем заключить сделку с застройщиком, следует проверить его надежность. У добросовестного застройщика всегда есть сайт. На официальном сайте представлены сведения:

• о деятельности компании;
• разрешительная документация:
• проектная декларация;
• само разрешение на строительство, 
• успешно построенные объекты;
• новые предложения от застройщика.

Обязательно выясните, где зарегистрирована компания, проверьте статус участка и виды разрешенного использования. В картотеке арбитражных дел посмотрите о наличии заявления о признании банкротом застройщика. На сайте ФССП уточните, есть ли в базе данных исполнительных производств информация в отношении застройщика.

Важно: Проверяйте не только компанию, но и документацию строящегося объекта.

Покупка недвижимости на вторичном рынке

Приобретая квартиру на вторичном рынке обращайте внимание на возможные риски и обстоятельства, которые могут привести к утрате права собственности. 

Проверка продавца и недвижимости поможет вам принять решение, стоит покупать выбранную квартиру или нет.

Как проверить надежность продавца 

Избежать мошенничества поможет проверка личности продавца. Поэтому сначала убедитесь в личности человека, у которого вы собираетесь купить квартиру. 

Проверка документа удостоверяющего личность

Внимательно изучите паспорт и проверьте его на сайте МВД. Его данные должны быть такими же, как и в документах на объект. В противном случае несоответствие (смена фамилии, прописка, новый паспорт) должно быть подтверждено документально.

Состояние здоровья

Получить справку о дееспособности продавца невозможно, так как дееспособность человека устанавливает, ограничивает или отнимает только суд. Но можно найти информацию о наличие или отсутствие заболеваний и факта постановки на учет в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Если продавец состоит на учёте в ПНД или НД для оформления сделки потребуется разрешение органа опеки.

Судебные иски

Необходимо проверить финансовое состояние продавца. Для этого:

• запросить отчет из бюро кредитных историй;
• по сайту Федеральной службы судебных приставов проверить наличие исполнительного производства;
• оценить возможное банкротство продавца.

Важно: Проверять информацию не только по самому продавцу, но и по его супруге/супругу.

Рекомендуем к прочтению

Как продать квартиру с маткапиталом	Покупка залоговой квартиры: как можно ее купить	Как оформить сделку купли-продажи квартиры через МФЦ

Проверка объекта на юридическую чистоту

Если вам понравилась квартира и вы получили общую информацию о собственнике и по документам на объект, не спешите заключать договор. Попросите копии документов по квартире и постарайтесь более детально в них разобраться. Какие документы следует запросить у продавца?

Правоустанавливающие документы 

Документ, на основании которого возникло право собственности является правоустанавливающим. Это могут быть: 

1. договоры:

• приватизации;
• мены;
• купли-продажи;
• ренты;
• долевого участия в строительстве;

2. свидетельство о праве на наследство.

Государственная регистрация права подтверждается:

• до 2016 года – свидетельством о регистрации права собственности;
• С 15.07.2016 по настоящее время — выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)

В выписке из ЕГРН содержится информация об объекте, правообладателях и ограничениях на недвижимость. 

Сведения о собственниках, адресе объекта, кадастровой стоимости, об ограничениях и обременениях можно получить из выписки «Об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости».

В выписке «О переходе прав на объект» прописана вся история перепродажи объекта. Если среди бывших собственников были несовершеннолетние, это повод насторожиться или отказаться от сделки.

Подробная информация о характеристике жилья содержится в выписке «Об объекте недвижимости».

Некоторые из этих документов получить может только собственник, представитель по доверенности и иные уполномоченные лица. 

Заказать выписку можно через Госуслуги, на сайте Росреестра  или в МФЦ.

Экспликация и поэтажный план

Данная документация необходима для регистрации права собственности в Росреестре. Они позволяют определить технические характеристики объекта.

Экспликация это таблица с подробным описанием характеристик:

• адрес дома;
• этаж;
• общая площадь;
• количество комнат, вспомогательных помещений и их площадь.

Поэтажный план это графическое изображение, отражает расположение окон, дверей, несущих стен, перегородок.

Эти документы позволяют определить была ли перепланировка и узаконена ли она.

Если квартира покупается с использованием заемных средств экспликация и поэтажный потребуются для отчета об оценке.

Узнать год постройки, общую этажность, дату последнего капитального ремонта, тип отопления и электроснабжения, материал стен можно из справки «Характеристика жилого помещения» (форма 7).

Вышеперечисленные документы получают в БТИ или в МФЦ.

Согласие супруга на продажу объекта недвижимости

Если квартира приобреталась в браке, необходимо согласие второго супруга на продажу. Если продавец убеждает, что купил квартиру не в браке, попросите нотариальное заявление об этом. Согласие не требуется если недвижимость:

• куплена до брака;
• получена в наследство или по договору дарения;
• принадлежит одному из супругов по брачному договору;
• приватизирована в браке, но второй супруг отказался от приватизации.

Образцы заявлений и документов по купле-продаже квартир

Разрешение органа опеки и попечительства

Органы опеки и попечительства устанавливают, соответствует ли сделка по отчуждению недвижимости интересам несовершеннолетнего или недееспособного собственника, не ущемляет ли их имущественные права и законные интересы.

Сделка с участием данной категорией граждан требует нотариального удостоверения. После удостоверения договора купли-продажи имущества нотариус направляет в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы. Подробно об оформлении сделки купли-продажи квартиры через нотариуса.

Выписка со счета продавца об использовании средств материнского капитала

Если у продавца двое (и более) детей, один из которых родился после 1 января 2007 года, желательно выяснить использовался ли материнский капитал при покупке квартиры. Справку о размере материнского (семейного) капитала, его оставшейся части или о том, что материнский капитал не предоставлялся можно получить в Социальном фонде России. Если материнский капитал использовался, то на всех членов семьи, указанных в сертификате, должны быть выделены доли и зарегистрированы в Росреестре. Продать недвижимость без выделенных детских долей — нельзя. Если продавец квартиры скрыл данный факт, то Социальный фонд России может оспорить сделку, забрать квартиру у покупателя, а продавца обязать вернуть материнский капитал.

Справка о проживающих

При покупке квартиры, очень важно получить информацию о временно выбывших гражданах. Например, военнослужащие, дети-сироты или заключённые, которые на момент продажи не зарегистрированы в квартире, но имеют право проживать в ней. Выписать их нельзя даже через суд. Сведения о лицах, проживавших в квартире с самого введения ее в эксплуатацию указаны в справке формы 12. Получить документ можно в паспортном столе, в управляющей компании, ТСЖ или в МФЦ. 

Какие права у человека, если он прописан в квартире, но не собственник

Независимое заключение эксперта

При покупке квартиры следует быть очень бдительным и обращать внимание даже на мелочи. Не торопитесь, тщательным образом изучайте документы, задавайте интересующие вас вопросы. В спорных моментах требуйте документального подтверждения. Насторожитесь, если:

• квартира продается по доверенности;
• права собственности на нее менялись слишком часто;
• квартира досталась продавцу по наследству;
• подарена пожилым человеком постороннему при наличии родственников;
• стоимость явно занижена.

Если у Вас остались вопросы, задавайте их юристам нашего сайта. Мы готовы в любое время суток дать грамотный, исчерпывающий ответ на ваш вопрос.

Звоните по указанным телефонам, заполните форму заявки ниже или напишите дежурному специалисту на сайте. Решите свою проблему здесь и сейчас!