Как узаконить самовольную перепланировку в квартире

Как узаконить самовольную перепланировку в квартиреИз ч. 1 ст. 29 ЖК РФ следует, что самовольная перепланировка в квартире – это изменение ее конструкции, которое не было согласовано с ответственным органом либо было выполнено не по проекту. Во избежание негативных последствий владелец переделанной квартиры должен позаботиться о том, чтобы узаконить ее конструктивные изменения.

В каких случаях нужно узаконивать перепланировку квартиры

В соответствии с приведенным в ЖК РФ определением самовольной перепланировки хозяину квартиры в обязательном порядке следует узаконить сделанные изменения, если они:

  • привели к увеличению или уменьшению площади квартиры;
  • связаны с перемещением стен в другое положение, сооружением дополнительных стен или удалением ранее существовавших;
  • предполагают перенос дверного проема;
  • могут отразиться на функционировании системы вентиляции;
  • связаны с подключением к квартире инженерных коммуникаций (водопровод, газопровод, канализация, отопление);
  • сопряжены с переделыванием балконов и лоджий (в том числе их удаление или сооружение).

Иначе говоря, согласованию подлежат все изменения, которые могут нарушить законные интересы других жильцов многоквартирного дома, привести к изменению свойств его несущих конструкций или сделать пребывание в жилом помещении небезопасным.

Когда узаконивать перепланировку не нужно

Надо ли узаконивать остальные виды перепланировки? Этого делать не требуется, если произведенные при выполнении ремонтных работ изменения не могут отразиться на целостности конструкции всего дома или ущемить права других жильцов. Согласования не требует:

  • монтаж дверей независимо от их конструкции (при условии, что дверной проем остается на месте);
  • разбор вмонтированных в стены антресолей и шкафов;
  • установка встроенной бытовой техники (если не создаются дополнительные закрытые зоны);
  • монтаж временных перегородок, которые легко разбираются и не затрагивают несущие конструкции;
  • остекление балкона (однако данный вид работ требует согласования, если дом является памятником культуры или имеет архитектурную ценность);
  • установка дополнительной вытяжки.

Правовые последствия несогласованной перепланировки

Законодательством РФ предусмотрена юридическая ответственность за самовольную переделку жилого помещения. К ней могут быть привлечены не только собственники, но и допустившие нарушение наниматели квартиры.

В соответствии с ч. 3 и ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, а также ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ к нарушителям могут быть применены следующие меры:

  • наложение административного штрафа в размере 2000–2500 р. (если гражданин, нарушивший правила перепланировки, является предпринимателем, сумма штрафа увеличивается до 40000-50000 р.);
  • в случае проживания гражданина в квартире, выделенной ему по договору социального найма, соответствующее соглашение с ним может быть расторгнуто;
  • изъятие жилплощади у ее собственника;
  • если перепланировка жилья не подлежит узакониванию, на его владельца может быть наложено обязательство вернуть все в прежнее состояние (за свой счет).

В случае признания дома аварийным или нуждающимся в проведении реконструкции перечисленные выше последствия не применяются (ч. 7 ст. 29 ЖК РФ).

Если дело дойдет до судебного разбирательства и решение будет вынесено не в пользу лица, организовавшего перепланировку жилья, ему придется также возмещать пострадавшей стороне судебные расходы и моральный вред. Поэтому с решением вопроса об узаконивании самовольных действий лучше не медлить.

Обращение в орган, уполномоченный согласовывать перепланировку жилья

В какой именно орган следует обращаться, зависит от вашего места проживания. В одних регионах таким органом является жилищная инспекция, в других – действующий при администрации отдел капитального строительства и т.д.

Прежде всего следует получить консультацию по вопросу, необходимо ли в вашем случае согласование на перепланировку жилплощади. Если согласовывать изменения все же нужно, стоит уточнить вид перепланировки и узнать, какие для этого понадобятся бумаги.

Вам предстоит пройти несколько этапов согласования перепланировки квартиры, и первый из них – получение предварительной консультации в органе, с которым необходимо согласовывать произведенные изменения. Подготовка к этому шагу подразумевает сбор следующей документации:

  • техпаспорт жилого помещения (сейчас этот документ уже не выдается, но он потребуется в случае его оформления до начала 2013 г.);
  • поэтажный план дома;
  • экспликация.

В случае отсутствия у вас на руках этих бумаг за их получением можно обратиться в БТИ. В такой ситуации на них будет проставлена отметка о выполнении самовольной перепланировки.

Разработка проекта перепланировки и изготовление эскиза

Услуги по разработке проекта по перепланировке квартиры можно получить в специализированной организации или у занимающегося данным видом деятельности индивидуального предпринимателя. На основании ч. 1 ст. 55.8 Градостроительного кодекса РФ граждане и организации, работающее в этой сфере, должны быть членами саморегулируемой организации.

Лицо, с которым вы заключили соглашение о разработке проекта, принимает на себя обязательства по его согласованию со всеми компетентными структурами. Таковыми являются:

  • Роспотроебнадзор;
  • СЭС;
  • пожнадзор;
  • архитектурно-планировочное управление.

Изготовить эскиз перепланировки не так сложно. Это можно сделать собственными силами. По своей сути он является увеличенной копией поэтажного плана, на котором красным цветом выделены участки и объекты, подвергшиеся перепланировке.

Передача документов в уполномоченный орган

Гражданину, заинтересованному в узаконивании своих «переделок», следует обратиться с соответствующим заявлением напрямую в уполномоченный орган или передать его сотрудникам МФЦ. К заявлению потребуется приложить:

  • документацию, подтверждающую, что квартира находится в собственности или во владении у заявителя;
  • если перепланировка связана с частичным присоединением к квартире собственника общего имущества, потребуется согласие владельцев других квартир этого же дома, оформленное в письменном виде;
  • при изменении конструкции жилплощади, предоставленной гражданину по договору социального найма, необходимо получить письменное согласие на выполнение этих действий у каждого совершеннолетнего члена его семьи;
  • документы, оформляемые в БТИ (техпаспорт, поэтажный план и экспликацию);
  • проект на выполнение работ по перепланировке жилья или соответствующий эскиз;
  • если заявитель воспользовался услугами по разработке проекта, потребуется предоставить договор с оказавшей их организацией;
  • полученные у компетентных органов заключения (они перечислены в виде списка в предыдущем разделе);
  • техническое заключение, подтверждающее, что выполненные заявителем работы являются допустимыми и соответствуют критериям безопасности.

Факт принятия заявления и всех приложенных к нему бумаг должен подтверждаться выдачей расписки.

Получение решения по результатам рассмотрения заявления

Максимальный срок рассмотрения поданного гражданином заявления составляет 45 дней (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ). После истечения этого периода заявитель должен получить на руки решение о согласовании или об отказе в узаконивании перепланировки. На это законом отведено 3 рабочих дня (ч. 5 той же самой нормы).

В случае подачи документации через МФЦ время ожидания может немного увеличиться, поскольку отсчет 45-дневного срока начинается с момента ее поступления из МФЦ в уполномоченный орган.

Если решение вынесено в вашу пользу, вопрос можно считать закрытым.

Обращение с иском в суд

В ситуации, когда вам было отказано в признании перепланировки законной, можно попробовать отстоять свои интересы в судебном порядке. Для этого понадобится обратиться в суд с административным исковым заявлением. В нем должно быть сформулировано требование признать решение об отказе в согласовании перепланировки незаконным.

Вместе с исковым заявлением суду необходимо представить:

  • решение, в котором задокументирован отказ в согласовании перепланировки;
  • документы, которые были предъявлены на рассмотрение в орган, уполномоченный производить согласование перепланировки жилья (их перечень приводится в разделе «Передача документов в уполномоченный орган»);
  • другие бумаги, позволяющие подтвердить обстоятельства, на которые ссылается истец;
  • если истец предпринимал какие-либо действия, направленные на примирение с лицами, чьи законные интересы может затрагивать изменение конструкции жилья, следует приложить подтверждающие это бумаги (если они имеются);
  • в ситуации, когда в ваших интересах действует представитель или адвокат, потребуется также документация, на основании которой эти лица были наделены такими полномочиями.

Рассмотрение дела в судебном заседании

В соответствии с ч. 1 ст. 226 КАС РФ дело должно быть рассмотрено судом не позже чем через месяц с даты подачи искового заявления.

В ходе судебного заседания истец должен будет доказать, что (ч. 1 ст. 62 КАС РФ):

  • изменения, внесенные им в конструкцию жилого помещения, не ущемляют права других жильцов многоквартирного дома и не представляют никакой опасности для окружающих;
  • при проведении работ по перепланировке не были нарушены строительные нормы;
  • владелец квартиры сделал все от него зависящее, чтобы получить разрешение на перепланировку жилья.

Для того, чтобы проверить, действительно ли были соблюдены строительные нормы, каждая из сторон процесса вправе ходатайствовать о назначении строительно-технической экспертизы. Она будет оплачена за счет средств лица, подавшего ходатайство о ее проведении (ч. 4 ст. 78 КАС РФ).

Получение судебного решения

Если ваше исковое требование было удовлетворено, остается только дождаться даты обретения им законной силы. Оно начнет действовать сразу после окончания течения срока, отведенного на подачу апелляции. Она может быть подана участником судебного процесса в течение месяца с даты вынесения решения (ч. 1 ст. 298 КАС РФ).

Сразу после начала действия судебного решения следует обратиться к кадастровому инженеру и заказать у него изготовление нового технического плана, в котором будут учтены конструктивные изменения жилого помещения. После этого потребуется обратиться в Росреестр с заявлением об изменении данных, хранящихся в ЕГРН.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Купили квартиру. Хотим сделать перепланировку. Утеплить балкон и увеличить кухню. На что обратить внимание?

При перепланировке нельзя:

  • сносить несущие конструкции;
  • переносить батареи на балкон;
  • увеличивать балкон за счет площади жилых комнат;
  • оборудовать теплый пол за счет общего отопления;
  • объединять кухню с газовой плитой с жилой комнатой.

Такие изменения никогда не узаконить.

В каких случаях могут отказать в выдаче акта о проделанной перепланировке?

Отказать в выдаче акта о проделанной перепланировке могут, если истек срок действия решения о согласовании и если реальная перепланировка не соответствует проекту.

Сколько стоит самостоятельно узаконить перепланировку?

Общая стоимость на узаконивание перепланировки зависит от масштабов внесенных изменений и площади квартиры.

Самостоятельное оформление обойдется собственнику гораздо дешевле, чем через посредников. Но чтобы обезопасить себя от возможных рисков лучше обратиться к профессионалам.

Чем грозит самовольная перепланировка?

Самовольная перепланировка может служить препятствием к совершению действий связанных с операциями с недвижимостью (купля, продажа, дарение, наследство). Велик риск аварийных ситуаций. За самовольную перепланировку предусмотрена административная ответственность в виде штрафных санкций. 

Независимое заключение эксперта

Незаконная перепланировка жилого помещения может являться основанием для привлечения его владельца к юридической ответственности (вплоть до изъятия квартиры). Поэтому хозяину недвижимости следует незамедлительно согласовать все внесенные изменения в уполномоченном органе.

Узаконить сделанную перепланировку квартиры можно самостоятельно, предварительно обратившись за консультацией в орган, который вправе выполнять подобные процедуры. После выполнения всех необходимых мероприятий и сбора документов нужно снова посетить это учреждение и подать в него заявление о признании перепланировки законной. Оно будет рассмотрено в течение 45 суток.

В случае вынесения отрицательного решения заявитель вправе его оспорить в судебном порядке.

Виталий Сазонов
Виталий Сазонов/ автор статьи
Высшее юридическое образование. Окончил Московский государственный открытый университет. Специализация: гражданско-правовая.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
ros-pravo.info
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.