Юридическая безопасность сделки покупки квартиры зависит от того, насколько правильно составлен Договор купли-продажи квартиры. Договор купли-продажи нужен, чтобы отразить в договоре условия и порядок проведения сделки и зарегистрировать право собственности на квартиру. Составить договор можно у нотариуса, в юридической компании или самостоятельно. Разберем подробно, как составить договор купли-продажи, чтобы он имел юридическую силу.
Table of Contents
Понятие и общая характеристика договора купли-продажи
Договор купли-продажи (ДКП) – соглашение между продавцом и покупателем, в котором зафиксированы права и обязанности сторон по переходу права собственности. Продавец обязуется согласно условиям договора купли-продажи передать квартиру, а покупатель принять и оплатить ее стоимость.
Универсальной формы договора не существует. Составить договор купли-продажи можно по образцу, в соответствии с нормативно-правовыми актами и с учетом особенностей сделки.
Как правильно составить договор купли-продажи квартиры
Договор купли- продажи можно составить:
- в простой письменной форме;
- с нотариальным удостоверением:
- добровольное;
- обязательное по законодательству.
Обязательному нотариальному удостоверению подлежат:
- сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество ч. 1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
- сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или гражданину, находящегося под опекой ч. 2 ст. 54 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
- договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты ст. 584 ГК РФ.
В большинстве случаев договор заверять не нужно.
Содержание договора купли-продажи квартиры
Чтобы договор имел юридическую силу, он должен содержать существенные (обязательные) условия и дополнительные условия.
Существенные условия договора:
- Наименование документа – “Договор купли-продажи”.
- Дата и место заключения.
- Сведения об участниках сделки:
- ФИО;
- дата и место рождения;
- данные паспорта (серия, номер, кем и когда выдан);
- адрес регистрации.
- Предмет договора. Согласно статьи 554 ГК РФ в договоре должны быть указаны данные, позволяющие установить индивидуализацию предмета договора:
- тип недвижимости;
- адрес объекта;
- технические характеристики;
- кадастровый номер;
- основание возникновения права и дата регистрации права собственности.
- Цена – в договоре обязательно указывается стоимость продаваемого объекта в рублях (цифрами и прописью) ст. 555 ГК РФ.
- Источник денежных средств для оплаты объекта – собственные средства или заемные (с привлечением ипотеки, материнский капитал, жилищный сертификат).
- Порядок оплаты – с внесением аванса (задатка).
- Способ расчета – наличным способом, с использованием ячейки, безналичным переводом.
- Информация о лицах сохраняющих право пользования после приобретения объекта покупателем, о зарегистрированных гражданах и сроках их выписки.
Дополнительные условия договора купли-продажи:
- Обязательства сторон по оплате расходов, связанных с оформлением сделки.
- Состояние объекта, наличие претензий со стороны покупателя.
- Перечень предметов интерьера, мебели, бытовой техники, которая остается новым собственникам.
- Срок подписание передаточного акта и передача имущества.
- Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
- Ответственность сторон.
- Основания расторжения договора.
- Порядок разрешения споров.
- Ответственность Продавца в случае признания судом договора недействительным по обстоятельствам, возникшим не по вине Покупателя.
Дополнительные условия согласовываются участниками сделки и вносятся отдельными пунктами в договор. Договор должен быть оформлен с учетом интересов обеих сторон. Важно договориться и прописать в договоре: Когда передаются деньги при покупке квартиры
Договор купли-продажи квартиры образец [year] года
 |
Образец договора купли-продажи квартиры |
Сколько должно быть экземпляров договора купли-продажи
Количество экземпляров договора купли-продажи равно числу участников сделки плюс один экземпляр, который хранится в Росреестре.
Срок действия договора
Договор вступает в силу с момента его подписания. Окончание срока действия договора предусмотрено после исполнения сторонами своих обязательств по договору (п.3 ст. 425 ГК РФ).
Акт приема-передачи к договору купли-продажи квартиры
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по передаточному акту, подписанному сторонами. Акт приема-передачи является дополнением к договору купли-продажи и подтверждением исполнения обязательств сторон по договору.
Акт приема-передачи квартиры образец
|
Акт приема-передачи квартиры (образец) |
Нужно ли регистрировать договор купли-продажи квартиры
Сам договор купли-продажи регистрации не подлежит, но подписанный договор купли-продажи вместе с другими документами подается для регистрации перехода права в Росреестр. Сведения о новых правах собственности вносятся в единую базу данных. Покупатель получает выписку из Единого государственного реестра недвижимости, с указанием характеристик и зарегистрированных правах на объект. Договор купли-продажи с печатью и регистрационным штампом получают и продавец и покупатель.
Как оформить сделку купли-продажи квартиры через МФЦ
Особенности составления договора купли-продажи
Каждая сделка имеет свои особенности. Рассмотрим как составить договор купли-продажи в индивидуальных случаях, чтобы не допустить ошибок.
Продажа объектов недвижимости по доверенности
Нередко от имени собственника продаваемой недвижимости или покупателя обращается представитель по доверенности. В доверенности должны быть:
- указаны данные доверителя и доверенного;
- сформулированы полномочия представителя;
- срок действия;
- дата составления.
Доверенность подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Любую доверенность нужно проверять. Проверить можно в Интернет на сайте Федеральной нотариальной палаты. Важно убедиться, что доверитель жив и дееспособен на момент оформления договора купли-продажи.
Продажа комнаты в коммунальной квартире
В соответствии с п. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире собственники других комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты.
Продавец доли должен уведомить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу. В уведомлении указывается цена и условия продажи.
Образец уведомления о намерении продать долю
|
Уведомление о намерении продать долю |
Продавец сможет продать свою долю другому лицу, через месяц после уведомления участников долевой собственности, при условии их отказа от преимущественного права покупки.
Договор купли-продажи доли в праве собственности удостоверяется нотариально.
Покупка квартиры с использованием средств материнского капитала
Все расчеты при покупке квартиры с использованием средств материнского капитала осуществляются безналичным способом.
После регистрации перехода права собственности и получения документов, покупатель обязан предоставить выписку из ЕГРН и договор купли-продажи в отделение Пенсионного фонда. В течение одного месяца деньги перечисляются продавцу.
Чтобы обезопасить продавца и повысить ответственность покупателя, за исполнение своих обязательств по договору купли-продажи, имеет смысл прописать в договоре, что до полного расчета квартира будет находиться в залоге у продавца. Продавец передает квартиру покупателю по Акту приема-передачи и только после получения полной оплаты стоимости продаваемой квартиры.
Договор купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала (образец)
|
Договор купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала |
Ответы юриста на часто задаваемые вопросы
Продаем квартиру, титульный собственник супруг. Должна ли я присутствовать на сделке?
Если квартира куплена в браке, то необходимо Ваше согласие на продажу квартиры. Согласие должно быть нотариально удостоверено и подано вместе с другими документами на регистрацию. Ваше присутствие на сделке не обязательно.
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи?
Договор купли-продажи можно расторгнуть по взаимному согласию до подачи документов в Росреестр или в процессе регистрации.
Является ли страхование жизни обязательным при покупке квартиры в ипотеку?
Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке является обязательным. Банк может попросить заемщика застраховать жизнь и титул. В случае отказа банк может повысить ставку по кредиту.
Независимое заключение эксперта
Договор купли-продажи квартиры – важный документ, в котором стороны отражают условия проведения сделки, свои права и обязанности. Договор можно составить в юридической компании, у нотариуса или самостоятельно. Договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации. Госпошлину оплачивает покупатель за регистрацию перехода права. Для физических лиц размер госпошлины составляет 2 000 рублей за объект. Для юридических лиц – 22 000 рублей.
При составлении договора важно учитывать особенности проведения сделки. Каждый случай индивидуален и самостоятельно учесть все нюансы очень сложно. Чтобы избежать возможных проблем, воспользуйтесь услугами наших юристов.
Заполните сейчас форму заявки ниже или напишите дежурному специалисту на сайте и получите консультацию совершенно бесплатно. Для Вас мы работает круглосуточно.
