Одним из самых рискованных вариантов покупки жилья, является покупка квартиры полученной по наследству. Неожиданное появление наследников спустя несколько лет неразрывно связано с нервным потрясением, отсутствием понимания какие действия необходимо предпринять. Как избежать риск оспаривания сделки и какие меры поддержки прописаны в законодательстве, рассмотрим в данной статье.
Содержание
Особенности наследования недвижимости
При наследовании имущество умершего переходит к другим лицам по завещанию, по наследственному договору и по закону.
Права наследования основаны не только на родственных отношениях, поэтому покупателю нужно понимать, кто и при каких обстоятельствах может предъявить свои наследственные права в будущем.
Покупка квартиры, полученной в наследство по завещанию
Завещание может быть составлено в пользу одного или нескольких лиц. Завещатель по своему усмотрению вправе завещать имущество родственникам или посторонним гражданам, и лишить наследства без объяснения причин.
Завещание всегда заверяется нотариусом. Нотариус проверяет все необходимые документы, удостоверяет, что наследодатель дееспособен, отдает отчет своим действиям, подписывая завещание. Оспорить законность завещания сложно, но риски все равно есть.
Завещание могут признать недействительным, если:
- будет доказано, что оно составлено под физическим или психологическим давлением;
- возможно проживание постороннего человека на основании завещательного отказа;
- появились наследники, имеющие право на обязательную долю в наследстве;
- наследник признан недостойным.
Наследодатель может:
- написать завещание и никому не сказать об этом;
- изменить или отменить завещание;
- составить несколько завещаний;
- заверить свое завещание у главврача больницы, в которой он лежит, или у руководства дома престарелых.
Наличие завещания не дает надежных гарантий приобретателю наследственного имущества.
К какому нотариусу обратиться при вступлении в наследство?
Покупка квартиры, полученной в наследство по закону
Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности. Наследники каждой последующей очереди наследуют, если нет наследников предшествующих очередей. При покупке такой квартиры важно выяснить – все ли родственники входящие в круг наследования получили свою долю.
Среди наследников по закону могут оказаться внебрачные дети, нетрудоспособные иждивенцы. Узнать о этих категориях граждан очень сложно. Риск покупки возрастает многократно.
Наследники первой очереди: права наследников первой очереди
Кто является близким родственником по закону
Риски покупки квартиры по наследству менее 3 лет
Наиболее высокие риски при покупке квартиры в первые три года после открытия наследства. Среди них:
- наличие распоряжений наследодателя относительно отказополучателя, имеющего право на проживание в квартире;
- наследники, пропустившие установленный законом срок принятия наследства;
- граждане, имеющие право на обязательную долю в наследстве;
- не выделена супружеская доля;
- признание наследника недостойным, после продажи недвижимости;
- признание завещания недействительным.
Общий срок исковой давности составляет три года и не может превышать десять лет со дня нарушения права. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Как безопасно оформить сделку
Будьте внимательны с продавцами, которые продают квартиру намного ниже рыночной стоимости, путаются в ответах на вопросы, не внушают доверия. До принятия решения о покупке данной квартиры выясните следующие моменты:
- Поговорите с соседями:
- выясните кто жил в квартире;
- что явилось причиной продажи.
- Выясните в управляющей компании:
- кто был зарегистрирован;
- каких отношениях состоял с собственником.
- Попросите у собственника:
- паспорт;
- правоустанавливающие документы;
- расширенную выписку из домовой книги.
- Изучите документы.
- Проверьте наследственное дело в Реестре на сайте Федеральной нотариальной палаты.
- Ознакомьтесь с текстом завещания. Убедиться, что в документе не был прописан завещательный отказ.
- Закажите расширенную выписку из ЕГРН.
Если спорные моменты урегулированы, готовьте договор купли-продажи и оформляйте сделку
Содержание договора купли-продажи
В договоре указываются:
- сведения об участниках сделки;
- информация об объекте:
- наименование;
- адрес;
- технические характеристики;
- правоустанавливающие документы;
- цена;
- способ и порядок расчета;
- права, обязанности, ответственность сторон;
- дата;
- подписи участников.
В ДКП указывайте полную стоимость покупаемой недвижимости.
Пропишите в договоре:
- ответственность продавца за все финансовые риски в случае судебных разбирательств при появлении новых наследников;
- обязательства продавца, в случае изъятия по суду у покупателя квартиры, купить ему другую квартиру аналогичной стоимости, площади, района расположения.
Образец договора купли продажи квартиры по наследству
 |
Договор купли продажи квартиры по наследству |
Сделку лучше оформить у нотариуса. Нотариус проверит все документы, подаст их на регистрацию. Срок регистрации составит до трех рабочих дней.
За нотариальное удостоверение предусмотрена уплата госпошлины.
Размеры нотариального тарифа
Если нотариальное удостоверение обязательно по закону, платится госпошлина в размере 0,5% от суммы сделки, но не более 20 000 и не менее 300 руб.
Если стороны обращаются к нотариусу по собственному желанию, они должны будут платить нотариальный тариф за удостоверение сделки купли-продажи недвижимости. Размер нотариального тарифа регулируется ст.22.1.“Основы законодательства Российской Федерации о нотариате”
Супругу, родителям, детям, внукам
| Оценка недвижимого имущества | Нотариальный тариф |
| до 10 000 000 рублей включительно | 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки) |
| свыше 10 000 000 рублей | 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей |
Другим лицам
| Оценка недвижимого имущества | Нотариальный тариф |
| до 1 000 000 рублей включительно | 3 000 рублей плюс 0,4 процента суммы сделки |
| свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно | 7 000 рублей плюс 0,2 процента суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей |
| свыше 10 000 000 рублей | 25 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, – не более 100 000 рублей; |
Неприятные ситуации, в которых может оказаться покупатель
Покупатель может оказаться в проблемной ситуации, которую сложно разрешить:
- Продавец скрывает информацию о гражданине, имеющим право проживания в унаследованной квартире.
- Наследник, которому положена обязательная доля, пропустил, установленный законом срок вступления в наследство. После продажи квартиры, подает заявление в суд о восстановлении сроков.
- Продажа квартиры по доверенности, которая была отменена доверителем.
- Квартиру продает лицо, унаследовавшее квартиру незаконно.
Какая бы ситуация не случилась, новому собственнику недвижимости, нужно доказать, что он добросовестный приобретатель.
Согласно ст. 68.1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ, добросовестный приобретатель имеет право на компенсацию в размере кадастровой стоимости недвижимости или в размере причиненного ущерба.
Исковое заявление о восстановлении срока принятия наследства (образец)
Ответы на часто задаваемые вопросы
Будучи в браке, получил по наследству от родителей квартиру. Сейчас хочу ее продать. Нужно ли согласие супруги?
Согласно статьи 36 СК РФ имущество, полученное вами во время брака в порядке наследования, является вашей собственностью. Согласия супруги не требуется.
Покупаем квартиру, полученную в наследство. Как защитить себя?
Оформите договор титульного страхования. Оформляется на срок давности оспаривания сделки. Защищает от риска утраты права собственности.
Рассматриваем вариант покупки квартиры, полученной в наследство. Реально ли узнать о всех претендентах на наследство?
Нет. Например, о внебрачных детях, являющихся наследниками узнать невозможно, пока они сами не заявят о себе.
Престарелый родственник хочет оставить на меня завещание. Чтобы не возникло проблем в будущем, можно вести видеосъемку?
Да, видеосъемка будет храниться у нотариуса пять лет.
Независимое заключение эксперта
При покупке квартиры, смотрите дату оформления в собственность продавца. Минимальные риски при покупке наследственной квартиры, если она находится в собственности у продавца более 10 лет.
Наследник пропустивший срок принятия наследства, может восстановить его через суд. После восстановления права на наследство, подается иск к новому владельцу.
Если суд примет решение в пользу наследника, но признает покупателя добросовестным приобретателем, последний получит единовременную компенсацию от государства.
Чтобы все сделать правильно и свести риски к минимуму, обратитесь за помощью к нашим юристам для полной юридической проверки сделки.
Заполните сейчас форму заявки ниже или напишите дежурному специалисту на сайте и получите консультацию совершенно бесплатно. Мы работаем для вас круглосуточно.
